지목을 모르고 땅을 사면 후회합니다. 토지 구매 전 필독사항

 

안녕하세요, 여러분. 토지와 관련된 다양한 용어 중에서 '지목'이라는 항목에 대해 들어보셨나요? 우리가 일상에서 흔히 듣는 전, 답, 임야, 과수원 등의 용어가 실제로는 부동산 계약이나 등기부등본에서는 특정한 지목 부호로 표현됩니다. 이 글에서는 부동산의 핵심 중 하나인 '지목'에 대해 깊게 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

목차

 

 

땅 사기 전 반드시 알아야 할 '지목'

지목은 토지의 주요 용도를 나타내는 지침입니다. 

토지는 각각의 용도와 목적에 따라 다양한 이름으로 구분됩니다. 이러한 이름을 '지목'이라고 부릅니다. 지목은 토지의 주요 용도를 기반으로 지적공부에 등록되는 토지의 종류를 의미하며, 토지의 가치와 용도를 파악하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

1910년에는 18개의 지목으로 시작했지만, 현재는 총 28개의 지목으로 구분하고 있습니다. 지목을 표현할 때는 주로 지목의 첫 글자를 사용합니다. 예외적으로 '차', '장', '천', '원' 등의 부호는 전체 글자를 사용합니다.

 

지목은 토지의 현재 가치와 상태를 파악하는 데 중요한 정보를 제공합니다. 지목을 통해 해당 토지가 어떤 용도로 사용되는지, 그리고 건물이 있는지, 있다면 어떤 종류의 건물인지를 알 수 있습니다. 예를 들어, '전', '답', '과수원', '임야' 등의 지목은 건물이 없다는 것을 나타냅니다. 반면 '주유소용지'는 주유소 건물이 있을 가능성이 높습니다.

 

 

 

1 필 1목의 원칙?

하나의 필지에는 하나의 지목 종류만 가능

하나의 토지에는 하나의 지목만 설정할 수 있습니다. 한 필지가 여러 용도로 사용될 경우 주된 용도를 기준으로 지목이 정해집니다. 예를 들어, 공장용지는 공장 용도로만 사용되며, 과수원 등 다른 용도로는 사용될 수 없습니다.

 

 

 

 

지목의 종류와 표기

법적으로는 총 28개의 지목이 정의되어 있습니다. 각 지목은 토지의 주요 용도와 특성에 따라 구분되며, 이를 통해 토지의 활용 방안과 관리 방침을 결정할 수 있습니다.

 

지목을 표현할 때는 주로 지목의 첫 글자를 사용하는데 예외적으로 '차', '장', '천', '원' 등의 일부 지목은 특정 글자로 단축하여 표기됩니다. 예를 들어, '공장용지', '주차장', '하천', '유원지'는 각각 두 번째 글자로 표기됩니다.

 

 

1. 전

표기방법 : 전

• 주로 곡물, 원예작물, 약초 등을 재배하는 토지.
• 상시적으로 물을 사용하지 않음.

 

 

2. 답

표기방법 : 답

• 벼, 연, 미나리 등을 재배하는 토지.
• 상시적으로 물을 직접 사용.

 

 

3. 과수원

표기방법 : 과

• 과일나무(사과, 배, 밥 등)를 집단적으로 재배.
• 주거용 건축물 부지는 제외.

 

 

4. 목장용지

표기방법 : 목

• 축산 및 낙농업을 위한 토지.

 

 

5. 임야

표기방법 : 임

• 산림, 원야 등의 자연환경을 가진 토지.

 

 

6. 광천지

표기방법 : 광

• 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 부지.

 

 

7. 염전

표기방법 : 염

• 소금을 채취하기 위한 토지.

 

 

8. 대

표기방법 : 대

• 주거, 사무실, 문화시설 등의 건축물 부지.

 

 

9. 공장용지

표기방법 : 장

• 제조업을 위한 공장 부지.

 

 

10. 학교용지

표기방법 : 학

• 학교 및 체육장 등의 부지.

 

 

11. 주차장

표기방법 : 차

• 자동차 주차를 위한 독립적인 시설 부지.

 

 

12. 주유소용지

표기방법 : 주

• 석유 및 석유제품 판매를 위한 부지.

 

 

13. 창고용지

표기방법 : 창

• 물건 저장을 위한 독립적인 시설 부지.

 

 

14. 도로

표기방법 : 도

• 교통을 위한 토지.

 

 

15. 철도용지

표기방법 : 철

• 철도 교통을 위한 토지.

 

 

16. 제방

표기방법 : 제

• 방조제, 방수제 등의 부지.

 

 

17. 하천

표기방법 : 천

• 자연의 유수가 있는 토지.

 

 

18. 구거

표기방법 : 구

• 인공적인 수로 및 둑의 부지.

 

 

19. 유지

표기방법 : 유

• 물이 저장된 토지.

 

 

20. 양어장

표기방법 : 양

• 수산생물 양식을 위한 부지.

 

 

21. 수도용지

표기방법 : 수

• 물의 정수 및 공급을 위한 부지.

 

 

22. 공원

표기방법 : 공

• 일반인의 휴양 및 보건을 위한 토지.

 

 

23. 체육용지

표기방법 : 체

• 체육 활동을 위한 토지.

 

 

24. 유원지

표기방법 : 원

• 여가 활동을 위한 토지.

 

 

25. 종교용지

표기방법 : 종

• 종교 활동을 위한 토지.

 

 

26. 사적지

표기방법 : 사

• 문화재로 지정된 토지.

 

 

27. 묘지

표기방법 : 묘

• 사람의 시체나 유골이 매장된 토지.

 

 

28. 잡종지

표기방법 : 잡

• 특정 분류에 속하지 않는 다양한 용도의 토지.

 

 

 

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토지 투자 시 고려사항

토지의 지목은 투자 가치를 판단하는 데 중요한 요소입니다.

이미 투자 가치가 높은 지목은 토지 가격이 상대적으로 높을 수 있습니다. 반대로 아직 개발되지 않은 토지나, 지목 변경이 용이한 토지는 투자 가치가 있을 수 있습니다. 토지를 구매하여 건물을 건설하려는 경우, 토지의 분할 및 지목 변경이 필요할 수 있습니다. 토지 분할은 전체 토지에 건물을 건설하지 않을 경우 필요한 절차입니다.

 

28개 지목 중 가장 빈번하게 사용하는 토지인 전, 답, 과, 대, 임, 잡 을 중심으로 세부적인 설명과 투자 시 참고해야 할 사항들을 살펴보겠습니다. 

 

 

 

28가지 지목 중 가장 빈번하게 사용하는 토지 지목 종류는?

전, 답, 과, 임, 잡, 대

 

 

 

전, 답, 과

• 전 : 농작물의 재배에 적합한 토지로, 물이 잘 통하고 비옥한 토지가 주로 해당됩니다.
• 답 : 논과 같은 저지대에 위치하며, 물이 고이기 쉬운 토지로 벼나 다른 농작물을 재배하기 위해 사용됩니다.
• 과 : 과수원을 나타내는 토지로 과일나무의 생장과 수확에 필요한 시설과 관리 용도로 사용됩니다.
• 전, 답, 과는 농지와 같은 의미로, 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있습니다.
• 비 농업인의 경우 특정 조건 하에 농지를 소유할 수 있습니다.
  예를 들어 작은 농지 (1000㎡, 300평)나 상속을 통해 얻은 농지, 또는 특별히 허가 받은 농지를 소유할 수 있습니다.

 

• 농민만이 소유할 수 있는 '전, 답, 과'
  
  1. 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있습니다.
  2. 비농업인이 전,답,과를 소유하려면 별도의 자격요건을 충족해야 합니다. 
  3. 일반적으로 농지로 사용되기 때문에 건축이나 다른 용도로의 변경이 제한될 수 있습니다.
  4. 농지인 '전, 답, 과' 지목의 토지를 다른 용도로 사용하려면 관련 법률 및 규정에 따라 용도 변경 허가를 받아야 합니다.
  5. 전, 답, 과에 건물을 지으려면 농지전용허가, 형질변경, 지목 변경 등이 필요하고 추가로 '농지보전부담금'을 내야 합니다.
  6. '농지전용부담금'은 토지 공시지가의 30% 정도에 해당되는 금액으로 건축비용에 상당한 부담을 주는 액수이기 때문에 농지 구입 시 반드시 고려되어야 합니다. 
  7. 지역마다 토지의 용도나 건축에 관한 규제가 다를 수 있으므로, 투자 전 해당 지역의 규제와 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

농업인주택. 농지를 가진 농민을 위한 특별한 혜택

 

 

임

• 임야는 주로 나무가 우거진 산지를 의미합니다.
• 임야는 산림자원의 보호와 관리를 위해 설정된 토지로, 산림법에 따라 관리됩니다.
• 임야는 산림자원의 보호와 관리를 위한 다양한 활동이 이루어지는 곳입니다.
• 예를 들어, 나무의 조림, 재배, 보호 등의 활동이 포함됩니다.

 

• 투자 가치가 높은 '임'
  1. 임야는 면적에 비해 상대적으로 저렴한 경우가 많아 투자 가치가 높은 편입니다. 
  2. 임야는 산림법에 따라 관리되기 때문에, 투자 전 해당 법률을 반드시 확인해야 합니다.
  3. 임야에 묘지가 있을 경우 투자 가치가 떨어지므로 투자 전 반드시 확인해 보세요. 
  4. 임야의 활용과 관련된 다양한 제한사항이 있을 수 있으므로, 투자 전에는 해당 지역의 규제 및 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.
  5. 임야는 환경 보호와 관련된 다양한 규제가 있을 수 있으므로, 투자 시 환경 관련 법규를 준수하는 것이 중요합니다.

 

 

잡

•  '잡' 지목은 잡종지를 의미하는 토지 지목입니다.
• 잡종지는 여러 가지 용도로 사용되는 토지를 의미하며, 특정한 용도로 분류하기 어려운 토지를 나타냅니다.
• '잡' 지목의 토지는 다양한 활용 가능성이 있습니다.
  (주요소, 자동차 운전학원, 주차시설, 납골당, 쓰레기 및 오물 처리장 등)

 

• 특수한 목적의 시설을 지으려면 '잡'
  • 잡종지의 경우 쓰임새가 많기 때문에 대지와 비슷하게 가격이 비싼 경우가 많습니다. 
  • '잡' 지목의 토지는 다양한 용도로 사용될 수 있기 때문에, 투자 전 해당 토지의 실제 용도와 가능성을 확인해야 합니다.
  • 지역마다 토지의 용도나 건축에 관한 규제가 다를 수 있으므로, 투자 전 해당 지역의 규제와 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.
  • '잡' 지목의 토지 투자 시 주변 환경, 교통 인프라, 향후 개발 계획 등을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

 

대

• '대' 는 건물이나 주택을 건설하기 위해 사용되는 토지를 의미합니다.
• 건물이 없으나 지목이 '대'로 되어있는 경우 '나대지'라고 합니다. 
• '대'는 건물이나 주택 건설에 적합한 토지로, 주로 도시나 마을 안에 위치하고 있습니다.
• '대' 지목의 토지는 주로 주거, 상업, 산업 등 다양한 용도로 사용됩니다.

 

• 집과 상가를 지으려면 '대'
  1. '대' 지목의 토지는 활용도가 매우 높기 때문에, 다른 지목에 비해 가격이 비쌉니다.
  2. 주택과 상가, 문화시설 등의 건축물을 지을 수 있지만, 건축이 불가능한 경우도 있기 때문에 '대지증명원'을 발급받아 정확한 내용을 확인해 보아야 합니다. 
  3. '대' 지목은 개발을 목적으로 구매하기 때문에 주변 환경, 교통 인프라, 향후 개발 계획 등을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.
  4. 지역마다 토지의 용도나 건축에 관한 규제가 다를 수 있으므로, 투자 전 해당 지역의 규제와 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

토지의 가치는 지목에 따라 크게 다릅니다. 그렇지만, 지목만큼 토지의 주변 환경이나 용도, 인프라에 따라 크게 달라지게 됩니다. 위 지목에 대한 내용을 참고하되 투자 목적에 따라 신중히 검토하여 토지를 구매하시기 바랍니다.